Nieruchomość

Według Kodeksu Cywilnego art. 46. § 1 nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 46 k.c. wyróżnia zatem trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomość gruntową (niezabudowaną lub zabudowaną), nieruchomość lokalową oraz nieruchomość budynkową.

Nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej wyodrębniona pod względem własności. Grunt ten może być zabudowany. Zasadniczo błędne są definicje nieruchomości gruntowej, podawane czasem w literaturze przedmiotu, określające ją jako grunt zawsze niezabudowany. Wg Ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 4.) nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Wg art. 48 k.c. „ z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

Nieruchomością lokalową natomiast, zgodnie z kodeksową definicją nieruchomości, jest część budynku trwale związanego z gruntem, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy art. 2 ust.1. Ustawy o własności lokalistanowią, że samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy może być odrębną nieruchomością. Nie zawsze więc nią jest, pomimo spełnienia kryterium „samodzielności”. Kiedy zatem lokal stanowi odrębną nieruchomość, tzw. nieruchomość lokalową? Wtedy, gdy spełnione są jednocześnie trzy poniższe warunki:

- po pierwsze: jest to lokal samodzielny w rozumieniu Ustawy o własności lokali (art. 2. ust.2.) :  „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”,

- po drugie: jest to lokal wyodrębniony pod względem własności, tzn. stanowi odrębny od reszty budynku przedmiot własności. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali,

- po trzecie: lokal stanowiący odrębną nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą. Dla powstania nieruchomości lokalowej niezbędny jest więc wpis do księgi wieczystej.

Nieruchomość budynkowa to budynek lub budynki trwale związane z gruntem, stanowiące na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności. Najczęściej jednak jest to prawo związane z prawem użytkowania wieczystego. O istnieniu, w sensie prawnym, nieruchomości budynkowej przesądza okoliczność, gdy na podstawie szczególnych unormowań ustawowych właścicielowi nieruchomości gruntowej nie przysługuje prawo własności wobec budynków trwale z gruntem związanych, wzniesionych na jego nieruchomości.